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2017-06-08

「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」を読んで不動産投資について簡単に勉強してみた

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世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生を読んだ。

現物投資に興味があった訳ではなく、REIT(不動産投資信託)に興味があったが、まずは勉強と思い現物投資の方から調べてみた。

 

不動産投資と聞いて思い浮かぶ人

不動産投資と聞いて思い浮かぶ人が、島田紳助さんと岡本夏生さん。

彼の投資法はいわゆる高額所得者にありがちな、一等地のマンションやビルをそこそこの値段で買う手法ではない。裏ルートや競売などからそれなりに安い値段のものを現金や個人の借り入れで買っているのだ。この点は我々のような資産を持たざる普通の人も大変参考になると思う。物件をいかに安く仕入れるかが、勝負の分かれ目なのだ。彼は駆け出しの芸人のころから、隙間の時間があればテレビ局近くの物件を見て回ることを繰り返していたらしい。

芸能人の島田紳助が実践している高級マンション投資とは

 

バブルの栄華を1芸能人として享受していた岡本夏生さんですが、兼ねてから「こんな時代は長く続かない」と予見していたためか、マンションの家賃収入などを想定した不動産投資を始めます。かつて取材を受けた婦人誌でのインタビューによると「不動産購入時に予め家賃収入で貸し出しできるようにシミュレーションしていた。」そうです。不動産投資を始めた岡本夏生さんは東京代官山と岐阜県にマンションを、故郷の静岡県に一軒家を設けており、バブル期の人気に陰りが見えてから再ブレイクまでの期間を家賃収入でまかなえたほどだったようです。

岡本夏生はマンションで引きこもり?引退後の現在は家賃収入で生活?

浮き沈みの激しい芸能界で名を残し、忙しい本業の中、将来を見据えて動いていたようだ。

芸能界にしがみつかずとも生きていける収入源を確保していたからこそ、お二人とも自分の信念を貫く行動ができたのだろう。

紳助さんに関して言えば投資そのものが好きで、そちらの才能も長けていたようだ。

(羨ましいかぎり。)

世界一やさしい不動産投資の教科書1年生

不動産投資のリスク

不動産の価格は売主によって決まるが、最終的な売却価格は市場が決めるとのこと。

リスクはFXや信用取引のようなレバレッジをかけたものに比べると低く、中程度ではあるが元本保証はなし。

  1. 物件の滅失、毀損
  2. 物件選びの失敗による空室、賃料の下落
  3. 貸借人選びの失敗による賃料の未払い

上記のリスクを回避する方法さえ知っていれば、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターンの投資」とのこと。

不動産投資は儲かるのか?

不動産投資には、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)があり、そうした物件に出会えたらラッキー。

安定した収入をインカムゲインで得て、最後売却してキャピタルゲインを得る。

キャピタルゲインをねらう秘密の方法、実はあるんです。とても単純なことですが、「不動産市場が落ち込んでいる時期に買えばいい」のです。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

これは全ての投資と一緒。

安い時に買って高い時に売る。

(そしてそれが一番難しい!)

最近の不動産市場が落ち込んだ時期が、平成バブルが崩壊した2003年頃とリーマンショックが起きたあとの2009~2012年頃だそう。

市場が落ち込むと、不動産会社の資金繰りが悪くなるので物件を購入することができなくなったり、在庫を抱えた開発業者が建築できなくなったりで、建築業者が倒産する。

そんな時業者は物件を損切。

不良債権を処理したい銀行も大量に物件を売却するので、個人投資家がキャピタルゲインをねらえる物件を手に入れるチャンスだそう。

勝ち組大家になるには、「こうした時期が来るのをきちんと待てる」「時期が来るまでしっかりと不動産について勉強できること」が必要だそう。

(一番大事なのは、「物件を手に入れる資金を貯めておく」もしくは「ローンができる身分になっておく」。)

あと、成功している大家さんの本に書かれている購入方法を鵜呑みにしてはいけないそう。

成功している大家さんのほとんどが購入時期がよかったので、どんな手法でも利益が出せたとのこと。

株式だろうと不動産だろうと同じだ。

安く買って高く売る!

不動産にかかるコスト

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 不動産登録免許税
  4. 不動産登記手数料
  5. 固定資産税
  6. 不動産取得税
  7. 火災保険などの保険料

契約時には、物件購入価格+1割ぐらい余分にかかると覚えておくとよいそう。

毎年かかるコストと毎月かかるコスト

毎年かかるコストが

  1. 固定資産税などの税金
  2. 火災保険料

毎月かかるコストが

  1. 管理費
  2. 修繕積立金
  3. PM(プロパティマネジメント)フィー(賃貸物件の管理費)

入居者が退去したときにかかるコストが

  1. 入替時のリフォーム費用
  2. テナント募集費

交渉次第で抑えることができるもの、自分でやって抑えることができるもの、築年数でも違ってくるそうだ。

管理人は人手不足のようで、今後は管理費は値上がり傾向になるかもしれない。

成功するためのステップ

不動産投資で失敗する大きな原因が、自分の身の丈以上の投資をすることだ。

初心者はすべてを学ぶ気持ちで小さな物件からはじめる

一連の手順を経験し、あれこれ十分に学んだあとで大きな物件を取得する段階に進むことが成功の一番の近道だそう。

そして初心者は管理が楽な区分所有マンション(1Kやワンルーム)を現金で購入することを著者の浅井さんは薦めている。

現金で購入すると、「入居者が決まらない」「ローンが払えない」「売却の時期を選べない」などの失敗要因がなくなるそうだ。

300万円程度の現金があればリスクの低い不動産投資ができるとのことなので、不動産投資に興味のある人はまずは300万円をためることから始めましょうとのこと。

そして表面利回りは12%以上を狙うだそうだ。

不動産投資はコストがかかるので、実質利回りは2~4%前後小さくなるんだとか。

  • 表面利回り(グロス利回り):年間家賃÷不動産価格
  • 実質利回り(ネット利回り):(年間家賃-管理費などの経費)÷不動産価格

 

前の会社の同僚が、昨年会社を立ち上げて不動産業を始めた。

(1人で気楽にやりたいから従業員は雇わないんだそう。)

コストが意外とかかり、業者と交渉するのが大変だと話していた。

彼は不動産業界にコネクションあるので有利な情報をもらえて凄い金額のローンが組める。

彼のローン額を聞いて、そのローン額を組める彼の資産額はどんなもんなのだ!?と思ったものだ。

彼は頭がいいので自分の持っている資産とコネクションを使い、今後生活していくに困らない収入源を確保しようと今頑張っているんだな。

5年後を意識する

物件を所有して5年が過ぎたら売却益の税率が変わるため、売却も視野に入れておくとのこと。

所有期間5年以下の税率は39.63%、5年を超えるものは20.315%。

これは投資用でも自宅用でも変わらないそうだが、結構大きな差。

不動産投資に関するおススメサイト

全国の空室率、想定利回りがわかるサイト。

 

投資物件の検索ができるサイト。

 

有名な事故物件検索サイト。

 

再開発エリアのマンション一覧がある。

 

商業施設のオープン予定カレンダーがあるので、今後どの地域に人が多く集まるか予想できる。

 

B級地域をねらう

筆者の浅井さんは

  1. 複数の路線が交差している駅
  2. 土地区画整理事業や市街地再開発事業が行われている駅
  3. 大型商業施設が将来できる予定の駅
  4. 人気のある駅の2駅ほど先で各駅停車の駅

をB級地域と呼んでいる。

人気のあるエリアは賃料を高くすることも可能だが、その分物件価格も上がる。

そのため表面利回りが低くなりがち。

調べたところ全国の想定利回りが7.6%のとき、人気の東京港区の利回りは4.6%。

(そのかわり賃貸用住宅の全国の空室率が19.0%のとき、港区は13.9%。)

B級地域を狙えば人気エリアの物件より購入価格を抑えることができ、(人気エリアより)賃料が低くても表面利回りの高い物件を手にすることもできる。

大規模修繕工事

修繕工事履歴を確認し、いつ大規模修繕が行われ、次回いつ行われるかにも注意した方が良いとのこと。

大規模修繕工事は、新築後10~12年後に第1回の修繕が行われる。

(主に外壁回収工事が中心)

その後24~30年程度経ったときに第2回目の修繕が行われる。

(外壁のほかに屋根、設備の修繕工事が行われる)

理想は大規模修繕工事をしたばかりのマンションを購入することだそう。

ちなみに鉄筋コンクリートマンションの寿命は、理論的には100年以上もつと言われているそうだが、実際には60年程度の寿命だそう。

まとめ

この本は上記以外に、不動産投資の全体の流れやメリット・デメリットがわかりやすく書かれてあった。

(経費の削減の仕方、管理会社を決めるポイント、家賃の上げ方、不動産の査定の仕方、契約の際のポイントなどなど。)

実際に自分が(現物)不動産投資をやってみたいか?と聞かれると、NOだ。

不動産投資はめんどくさそう。

近い将来このような時代が来ると、ますます(現物)不動産投資は未経験者には難しいとも感じた。

今のところやるとしたらREIT(不動産投資)の方が可能性は高い。

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